straatag-4-1200.jpg

Love og regler

Det nu gældende bygningsreglement, kaldet BR 010, trådte i kraft 30. december 2010, og er alene det regelsæt, som skal benyttes ved såvel nybyggeri som renovering, og uanset byggeriet kræver byggetilladelse eller anmeldelse.

Herud over bør man være opmærksom på bekendtgørelse om brandværnsforanstaltninger for skorstene og ildsteder m.v., lokalplaner, kommuneplaner, naturbeskyttelseslov, kirke-, skov-, sø- og åbeskyttelseslinier m.v. fredningsbestemmelser, naturligvis alt afhængigt af, hvad det måtte være for et projekt, man står overfor.

Alt dette kan virke ret overvældende, hvorfor vi altid tilråder at starte med at søge råd og vejledning hos kommunernes tekniske forvaltninger, hvor man i langt de fleste tilfælde vil kunne få en grundig og korrekt vejledning.

Problemerne dukker som regel op i forbindelse med om- og tilbygninger, eller i forbindelse med køb af hus, og her kan der for stråtækte huse være særlige forhold, og i det efterfølgende vil vi kort redegøre for de særlige regler om afstandskrav og for forhold omkring bygninger, der er omfattet af lokalplaner eller fredningsbestemmelser.

Afstandsbestemmelser

Afstandsbestemmelser I henhold til bygningsreglementet kan stråtage anvendes på enfamilieshuse, hvis enfamilieshuset holdes i en afstand af mindst 10 m fra naboskel og sti- og vejmidte, og er der på samme grund flere stråtækte enfamilieshuse, skal afstanden mellem enfamilieshusene svare til summen af de afstande, som de enkelte bygninger mindst skulle have til naboskel. Disse afstandskrav har til hensigt at sikre imod brandspredning fra en bygning til en nabobygning. Dette er lovbestemmelserne, og vær opmærksom på, at disse regler ikke alene gælder ved nybyggeri, men også ved udskiftning fra fast tag til stråtag, hvorimod der naturligvis intet er til hinder for, at eksisterende stråtag kan udskiftes med et nyt stråtag!

Foranstående problemstilling kommer meget bag på mange, og såvel i landsbybebyggelser som i det åbne land vil disse regler meget hyppigt volde problemer. I landsbyerne vil der meget tit være mindre end 10 m til et naboskel, og – i øvrigt ofte også på landet – også mindre end 10 m til vejmidte. Vær også opmærksom på problemstillingen i forhold til andre bygninger med fast tag på samme grund, typisk på landbrugsejendomme eller tidligere landbrugsejendomme.

Dispensationsansøgninger

Hvis en ejer ønsker sit faste tag udskiftet på et hus, som ikke kan overholde disse afstandskrav, kan det dog under visse omstændigheder være muligt at opnå dispensation fra myndighederne. Det er vigtigt at lave en vedbegrundet dispensationsansøgning, noget som Foreningen Straatag i mange tilfælde med succes har hjulpet ejere med. Blandt de vigtigste argumenter for dispensation kan være, at det stråtækte hus brandsikres, at de berørte naboer skriftligt tilkendegiver en accept, at huset tidligere har haft stråtag, og at dette styrker husets arkitektoniske- og kulturhistoriske værdier. Endelig kan den faktiske afstand også være et argument, og er afstanden 8 m og ikke f. eks. 3 m, vil man stå stærkere. Et godt råd er at huske, at det altid er svært at ændre et ”nej” til et ”ja”, så derfor er det meget vigtigt selv at kende reglerne og fremkomme med så mange og så gode argumenter som muligt.

Ovenstående problemstilling er særligt vigtig at være opmærksom på, hvis man har planer om at opføre tilbygning(er) til sit stråtækte hus, eller hvis man ved erhvervelsen af huset har ønske om at tilbageføre et ældre hus til stråtag.

Lokalplaner

Mange ejere gennem årene har måttet sande, at samfundet er dynamisk. Pludselig kan omgivelserne ændre sig, og vejeudvidelser, nyt, stort erhvervsbyggeri, vindmøller og elmaster kan lige pludseligt være barske realiteter, så derfor er det altid klogt at sætte sig ind i, hvad der måtte være tinglyst af byrder og servitutter på éns ejendom.

Ligeledes vil det være klogt at holde sig orienteret om, hvilke lokalplaner kommunen gennemfører. Planloven fastlægger, at kommunalbestyrelsen skal udarbejde en lokalplan før gennemførelsen af større bygge- og anlægsarbejder (herunder nedrivninger). Hvornår der foreligger en større aktivitet beror på kommunalbestyrelsens konkrete vurdering, og en lokalplan skal indeholde oplysninger om formålets med lokalplanen og med dens retsvirkning. Kommunalbestyrelsen udarbejder lokalplanforslaget og vedtager det. Herefter offentliggøres forslaget med tilhørende redegørelse, og på baggrund heraf har offentligheden mulighed for at fremsende indsigelser. De ejere, hvis ejendomme er direkte berørt af en lokalplan, eller hvor forslaget efter kommunalbestyrelsens vurdering har væsentlig betydning for dem, skal samtidig med offentliggørelse af lokalplanforslaget skriftligt underrettes af kommunen.

Nogle lokalplaner tager sigte på at bevare bebyggelse, beplantning m.v., og disse kaldes populært :

Bevarende lokalplaner

- eller lokalplaner med bevaringsbestemmelser. Formålet med disse planer kan være vidt forskellige fra sted til sted, men fælles for dem alle er, at de indeholder bestemmelser, som indskrænker den enkelte ejers udfoldelsesmuligheder i forhold til den generelle ”lovrammer” på området. I en lokalplan kan typisk stå: ”Lokalplanens formål er at sikre bevaringsværdige miljøer og bygninger, således at skiltning og ændring af eksisterende bygninger sker i harmoni med gadebilledet, og under hensyn til de enkelte bygningers oprindelige arkitektur og byggeskik”.

I nogle tilfælde er en bevarende lokalplan betydelig mere konkret, og der kan eksempelvis være krav om opretholdelse af stråtage og sprossevinduer med kitfals, ligesom der kan være bestemmelser om brug af bestemte farver til kalk og bindingsværk.

Det er uafviseligt, at sådanne bestemmelser i en række tilfælde medfører en fordyrelse af vedligeholdelsen, men det vil være forhold, som man typisk vil være bekendt med, når man køber sit hus. På den anden side oplever man oftest, at de husejere, der er underkastet sådanne vilkår, oftest er glade for bestemmelserne, da de sikrer et attraktivt boligmiljø.

Vær opmærksom på, at der efter ansøgning undertiden kan dispenseres fra lokalplansbestemmelser, men at det modsat også kan få ubehagelige konsekvenser at overtræde lokalplanbestemmelserne.

Bygningsfredning

I Danmark er der . 9.000 fredede bygninger. De nærmere bestemmelser herom findes i ”Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer”, som sidst blev revideret i 1997.

Kun de allerbedste bygninger vil kunne bygningsfredes, og behandling af fredningsforslag sker i Kulturarvsstyrelsen. I princippet kan enhver indsende fredningsforslag, men i praksis går de fleste fredningsforslag fra private gennem Landsforeningen for Bygnings- og Landskabskultur, som har et nært samarbejde med Foreningen Straatag.

En fredet bygning må ikke ændres, hverken inde eller ude, uden efter ansøgning og efterfølgende tilladelse fra Kulturarvsstyrelsen, og almindelig vedligeholdels skal ske med de materialer, som er gængse for den pågældende bygningstype. Kulturarvsstyrelsen er dog positivt indstillede overfor ændringer, som gør det muligt at få tilfredsstillet rimelige krav til nutidig boligkomfort ud fra det fornuftige synspunkt, at en bygning bedst beskyttes gennem benyttelse.

Ejere af fredede bygninger er således underkastede ganske restriktive forhold, som medfører en vedligeholdelse, som typisk vil være noget dyrere end hvad der gælder for ”ikke fredede” bygninger. Til gengæld er der nogle økonomiske forhold, som modvirker denne fordyrelse, nemlig skattefradragsret for vedligeholdelsen, mulighed for fritagelse for betaling af grundskyld og i visse situationer mulighed for opnåelse af skattefrie, offentlige tilskud til visse restaureringsarbejder.

Ejere af fredede bygninger har oprettet interesseorganisationen ”Byfo”, som politisk varetager de fredede bygningers interesser og kan tilbyde ejerne en række servicetilbud.

Ud over de fredede bygninger findes der spredt ud over hele landet en betydelig mængde andre smukke og arkitektonisk og kulturhistorisk interessante bygninger, som oftest betegnes:

Bevaringsværdige bygninger

Dette begreb giver ofte anledning til forvirring, bl.a. fordi begrebet ”bevaringsværdighed” er noget diffust og ”spænder” over mere end de fredede bygninger. Dertil kommer, at langtfra alle kommuner har taget stilling til, hvor mange af ejendommene i kommunen, der er bevaringsværdige. Stort set kun de kommuner, der før kommunalreformen havde fået lavet såkaldte kommuneatlas, har udpeget bevaringsværdige bygninger.

Selve begrebet ”bevaringsværdig” er noget indholdstomt, idet det i sig selv hverken udløser forpligtelser eller fordele for en ejer, medmindre den konkrete bygning er underkastet bevaringsbestemmelser i en lokalplan.

På sigt kan det dog udmærket tænkes, at bygninger, der er udpeget som bevaringsværdige, vil opnå en eller anden fortrinsstilling i forhold til både støtte fra det offentlige og fra fondsverdenen.

Økonomisk støtte til bevaringsværdige bygninger

Disse har p.t. generelt ikke mange støttemuligheder. Der findes dog nogle, som imidlertid ofte er lidt besværlige og ikke giver lige adgang for alle, f. eks.:

  • Støtte ydet efter særlige vilkår af kommuner, der har etableret et såkaldt ”Bygningsforbedringsudvalg”. Undersøg eventuelt dette hos kommunens Tekniske Forvaltning.
  • Tilskud efter lov om byfornyelse og udvikling af byer jf. lovbekendtgørelse nr. 1256 af 7. december 2005 (administreres af Socialministeriet). Hvis man kan opfylde betingelserne, så er der ganske fine muligheder under disse regler.
  • Tilskud fra lokale bevaringsfonde, byfonde og/eller i nogle tilfælde fra større fonde, der virker på landsplan. Det vil ofte være en vanskelig opgave at indhente støtte fra sådanne fonde. Foreningen Straatag kan være behjælpelig med afsøgning af disse muligheder.
  • Ligger en ejendom en kommune i det såkaldte ”Udkants-Danmark”, vil der være muligheder for at få økonomisk støtte til istandsættelsesarbejder som alternativ til nedrivningsstøtte. De nærmere regler og muligheder kan fås hos de tekniske forvaltninger, og de støttes på de såkaldte indsatspuljer.

Nærmere oplysninger og råd og vejledning kan fås hos foreningen.